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Détermination du montant de l’indemnité d’occupation

Civil - Immobilier
18/12/2018
L’indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux.
L’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux après l’expiration du bail dans l’attente du paiement d’une indemnité d’éviction doit être déterminée conformément à la valeur locative. Principe que vient de rappeler la Cour de cassation.

Après avoir consenti un bail commercial, des copropriétaires ont donné congé avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction à leur locataire. Près d’un an plus tard, ils l’ont assigné en validité du congé, en résiliation du bail et en paiement d’arriérés d’indemnités d’occupation. Le locataire a sollicité une mesure d’expertise aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, notamment.

Les premiers juges, suivis en cela par les juges du fond, ont donné mission à l’expert de limiter l’évaluation de la valeur locative à compter du 30 mars 2015, date à laquelle la fixation judiciaire du montant de cette valeur avait été demandé. L’indemnité d’occupation statutaire doit donc être égale au montant du dernier loyer contractuel.

La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article L. 145-28 du Code de commerce : « L’indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux ».

Il est en effet de jurisprudence constante que l'indemnité d'occupation fixée entre la date d'effet du congé et le départ du preneur, en application des articles L. 145-28 et suivants du Code de commerce, doit être déterminée conformément aux articles L. 145-33 et suivants du même code relatifs au loyer, compte tenu de tous les éléments d'appréciation et, par conséquent, sans référence au dernier loyer contractuel (v. par exemple, Cass. 3e civ., 9 avr. 2013, no 12-13.622).

Sur la détermination de l’indemnité d’éviction, v. Le Lamy Baux commerciaux, n° 430-8.
Source : Actualités du droit