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Conditions de constitution d’un syndicat secondaire : précision de la notion de pluralité de bâtiments

Civil - Immobilier
21/08/2018
Dans un arrêt rendu le 12 juillet 2018, la Cour de cassation précise la notion de « pluralité de bâtiments », dans le cadre de la constitution d'un syndicat secondaire de copropriétaires.
Aux termes de l'article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la constitution d'un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments. Ces derniers sont compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière, sans qu'il en résulte de difficulté pour l'ensemble de la copropriété, même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs.

Tel est l’enseignement délivré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 12 juillet 2018.

En l’espèce, les requérants étaient propriétaires de lots dans un groupe d'immeubles qui, soumis au statut de la copropriété, était composé de sept bâtiments (n° 1 à 7) et d'un garage en sous-sol, accessible par deux rampes véhicules et desservi par un passage piéton pour chacun des bâtiments n° 4, 5 et 6. Ces copropriétaires avaient assigné le syndicat principal et le syndicat secondaire en annulation d'une résolution de l'assemblée générale décidant de la création d'un syndicat secondaire propre aux bâtiments n° 1, 2, 5, 6 et 7.

Critères des bâtiments séparés et distincts

Les requérants faisaient grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes et soutenaient que le fait que les différents bâtiments étaient reliés par le garage leur retirait le caractère de bâtiments séparés et distincts exigé par l'article 27 de la loi précitée.

L’argument est écarté par la Cour suprême qui, après avoir énoncé la règle précitée, approuve les juges d’appel, qui avaient retenu que le fait que des sas relient le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6, que le bâtiment n° 4 soit accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent la copropriété, n'impliquait pas que ces bâtiments perdissent leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome. Aussi, c'est à bon droit que la cour d'appel avait déduit que l'immeuble comportait plusieurs bâtiments permettant la constitution d'un syndicat secondaire.

Par Anne-Lise Lonné-Clément
Source : Actualités du droit