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Destruction partielle de la chose louée et résiliation du bail

Civil - Immobilier
23/04/2019
Si le logement est inhabitable en l’état, le locataire peut demander la résiliation du bail en se fondant sur la destruction partielle de la chose louée.
Aux termes de l’article 1722 du Code civil, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. (…) ».

Si la chose louée n’a pas disparue ni en totalité, ni partiellement mais que le logement est inhabitable en l’état, le locataire peut-il demander la résiliation du bail ? Oui, selon la Cour de cassation.

En l’espèce, un appartement avait été inondé à la suite d’une tempête ayant détruit le toit de l’immeuble comprenant plusieurs logements. La locataire a alors assigné son bailleur en résiliation du bail et en remboursement du loyer suivant celui de la tempête, d’un solde de charges et du dépôt de garantie.

Les juges du fond ont rejeté sa demande. Ils se fondent notamment sur un procès-verbal de constat établi six semaine après la tempête selon lequel le logement en cause présente de nombreux dégâts mais n’est pas détruit. Ils reconnaissent que l’appartement n’est pas habitable en l’état, néanmoins, l’immeuble n’est pas détruit et le bailleur peut effectuer des travaux de reprise tout en proposant un relogement temporaire aux occupants, ce qu’il a justement fait.
Dès lors, pour les juges du fond, la chose louée n’a pas disparue ni en totalité ni partiellement ; l’article 1722 du Code civil ne trouve donc pas à s’appliquer.

La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 1722 précité du Code civil : « Attendu que si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail ». La Cour considère que les juges ont violé l’article 1722 visé car ils ont constaté « que l’appartement n’était pas habitable en l’état ».

Cette décision ne surprend guère, la Cour de cassation considère depuis longtemps qu’il convient d'assimiler à la destruction totale ou partielle l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose (v. par exemple, Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, n° 02-14.642).
Dès lors, si l’immeuble est devenu impropre à l’exploitation prévue au bail (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439, Rev. loyers 2018/987, n° 2866, note Lebel Ch.), à savoir en l’espèce l’habitation, l’article 1722 du Code civil trouve à s’appliquer.
Source : Actualités du droit