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Le privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires est sauvé !

Civil - Immobilier
03/12/2019
Le privilège spécial immobilier qui bénéficie au syndicat des copropriétaires n'étant pas soumis à publicité, il ne sera pas impacté par la future ordonnance réformant le droit des sûretés et des privilèges spéciaux.
Un député s’est inquiété de la suppression possible de la garantie offerte par le privilège consenti au syndicat des copropriétaires. L'article 60 de la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 (JO 23 mai) relative à la croissance et à la transformation des entreprises, dite loi Pacte, a en effet habilité le Gouvernement à légiférer par voie d'ordonnance aux fins de réformer le droit des sûretés et des privilèges spéciaux.

Rappelons que l’article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) dispose que « les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot ».

Selon le député, cela pénaliserait gravement le bon fonctionnement des copropriétés, surtout les plus fragiles. Cela dissuaderait en outre les copropriétaires des syndicats qui ont subi des impayés de charges, d'entreprendre les travaux d'entretien nécessaires des immeubles et amènerait une dégradation rapide du parc immobilier, et ne faciliterait pas la rénovation énergétique pourtant si urgente.

Le ministre de la Justice rappelle que parmi les mesures envisagées, figure le remplacement des privilèges immobiliers spéciaux soumis à publicité par des hypothèques légales.

L'article 2374 du Code civil énumère neuf privilèges spéciaux immobiliers parmi lesquels figure celui du syndicat des copropriétaires. Les autres privilèges spéciaux immobiliers, à l'exception de celui-ci, sont soumis au formalisme de la publicité foncière. Leur inscription au fichier immobilier leur permet de prendre rang de manière rétroactive au jour de l'évènement qui leur a donné naissance, à la différence des hypothèques légales qui ne prennent rang qu'au jour de leur inscription. Cette prise de rang rétroactive, qui est la seule différence entre les privilèges spéciaux immobiliers et les hypothèques légales, a pour effet de les rendre occultes aux autres créanciers qui ne peuvent les anticiper et se trompent sur la priorité de leur propre créance. Ce caractère occulte des privilèges spéciaux immobiliers ne sécurise donc pas le marché des transactions immobilières et leur financement. Le Gouvernement envisage, par conséquent, de supprimer la rétroactivité des privilèges spéciaux immobiliers dès lors qu'ils sont soumis à publicité afin d'améliorer la prévisibilité des garanties financières.

Toutefois, ce projet de réforme ne concerne pas le privilège spécial immobilier qui bénéficie au syndicat des copropriétaires, celui-ci n'étant pas soumis à publicité. Il est, par conséquent, expressément exclu du domaine de l'habilitation.

Sur le privilège immobilier spécial au profit du syndicat des copropriétaires, v. Le Lamy immobilier 2019, n° 5099.
Source : Actualités du droit